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镇江招聘网:新冠疫情引爆一二手楼正面对撼

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张宏业[ 特许测计[师、中国房地产估价师

新冠肺炎疫情还未全球受控,美国确诊人数已爬过中国,成为全世界第一。〖现时全球疫情〗产生根本性转化,由年初的中国华中一带转向欧洲南部意大利及西班牙等,(再)登陆美国全境,〖疫情震央变成意大利〗╱西班牙和美国大都市。大中华地区已成功控制本土疫情,(下一波及是严防输入个案),『大中华地区主要涉外都市包括北京』、 上海[、广东、‘港澳及台湾一’律执行外来者强制隔离十四天的限制,期望可以有效地将新冠肺炎病毒拒诸门外。

楼市悄然产生根本性转变

“逾”月的新冠肺炎疫情已震散各种投资产品价格,《不论油金股汇》都全线大跌,难得地香港住宅楼价相对较为平稳,虽然本港指曾经跌至三年新低。香港住宅楼市正悄然产生根本性主导转变, 分水岭是今年的二月份[。

《翻起最近几年的香港住宅楼市历史》,『相信各位读者不会反对近期最影响楼市的因素是特区政府推出』的各种辣招,根本地压低二手市场的交易量,{并间接地扶助一}手市场成交金额和宗数,促使一手楼占比逐年增大。连串辣招促成一手新盘主导整体和地区的交易单价、数目及主持供需平衡点。当开发商以较高的呎价开售同区新盘时,这些一手成交案例便为二手小业主订价指标。<一手发展商连同银行制定各种订房的方法>,二手小业主处于被动位置,唯有被「{牵鼻子走}」了。

二月初的一手楼停售基本性扭转上述秩序。因为疫情肆虐,「二月未有全新楼盘推售」,【新盘货尾只能成交】350伙;截至3月22〖『日』〗,一手市场只暂录得约710宗成交,但是当中仍有不少大额及破顶呎价成交记录。本月21〖『日』〗,〖『日』〗出康城9C期次轮销售102伙,即〖『日』〗只卖出66.7%,较首轮即〖『日』〗劲沽约90%{明显地逊色了},反映出一手单位推售情形没有去年时轻松。预料今年开盘的开发商会调整售卖策略,例如减低平均呎价、再提供银行按揭上的附加按揭额、〖延长付款年期等等〗。不难预测鼠年一手楼成交数目和总金额可能出现逆转下跌的结果。

《二手》楼小业主加快「抢滩」

三月份,主要发展商未肯降价促销新盘,但是不少二手楼小业主已经「抢滩」了,《各区的大屋苑》单位和单幢住宅楼齐齐发现减价成交案例。据某香港报章统计二大中细价屋苑的价量变化,反映逾六成半屋苑三月至二十五号成交量,「已超越二月水平」,其中天水围嘉湖山庄表现最可人,〖迄今本月已录得〗51宗成交,较上月全月几乎增加100%,〖亦创近来半年新高〗。值得留意,〖这些成交案例主要都是小业主们〗「 止赚[」离场,还算是有秩序式调整。

对于整体住宅楼市,“疫情首先影响是新订租金明显下降”,出现重回三年前旧租水位。‘如果翻查中原地产二手’住宅按月租金统计资料,今轮住宅租金明显下调始见于2019年8月,直至今年二月该指数足足下降8%以上,还未计算上疫情对租金影响因素。

租金下调减低业主持货信心

对于众多买楼收租一族[,(租金下调是立时的感觉),‘严重减低持’货能力和信心,〖促使他们反思投货持续性〗。历史上,租金下调未来肯定启动楼价跟随向下,但是每每是跌市初期中租金跌幅仍比价格回调幅度较高,形成开启一道「【逃出门】」让投资者可以「 止赚[」离场。笔者相信三月离场的一群投资者主要持货较多和较久的,{还可以}「【奢侈】」地沽货 「 止赚[」「<光荣退场>」,可幸未浮现恐慌性抛售现象。

从最新疫情地区转化,《笔者恐怕整体肺疫》不可能短期地完成清除,时间愈是拖长愈对全球经济产生巨大杀伤力, 肯定无一国家或地区可以[「独善其身」。经济持续变化肯定拉高香港失业率,对住宅楼价产生持久性破坏,〖影响程度还看疫情如何〗。肺疫已暂时地改变投资者对未来楼价「只升不跌」的观念,〖愿意沽货离场〗,持有现金再找寻合算的投资机会。

开发商愿大削叫价机会不高

面对未来一手货源供应不会持续上升的局面,<开发商愿>意大削叫价的机会不高,预料仍会采用「惜售」「方式」,《尽量以量取价维持叫价》的态度。

《一手单位的推售量出现下跌势头》,「二手小业主则视乎整体经济局面会弹性取」价,『二手楼成交占比可望回』头上升。当整体楼价出现明显整改后,{特区政府会疫后}再检讨楼市辣招方针,不排除明年出现「先局部、‘后整体’」式取消行动,使香港楼市重回市场化,《有助长远市场健》康发展。■题为编者所拟。本版文章,为作者之个人意见,不代表本报立场。

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