探访|“亚洲最大社区”天通苑二手房市场回暖,价格现微涨趋势

  天通苑被誉为“全亚洲最大的社区”,生活着超过28万的人口。从分区来看,天通苑社区由天通苑、天通东苑、天通西苑、天通北苑、天通中苑五部分组成,总共有645栋楼,大致相当于70个普通的小区。

  早在2000年,天通苑第一批住房建成竣工;2012年,天通苑居住区基本定型。多年以来,天通苑这个超大社区由于房源众多、需求旺盛,始终在北京二手房市场占据着举足轻重的位置。3月是传统楼市“小阳春”,天通苑二手房市场量价走势如何?近日,新京报记者走进天通苑实地探访,发现当地二手房市场有所升温,而房源分化现象也颇为明显。

  “超大社区”房源分化明显

  对于天通苑这个“超大社区”,互联网上有人这样调侃:“世界上最遥远的距离不是生和死,而是你住在天通苑北,我住在天通苑南;地铁三站,开不出天通苑。”3月22日,记者来到天通苑社区,站在天通苑地铁站旁的过街天桥上远远望去,前后左右都是密集的居住区。路过的附近居民李翔(化名)对记者说:“东南西北这些楼都是天通苑,大着呢!”

  据附近中介人士任源(化名)介绍,天通苑小区的住宅品质和居住体验,远超过一些“老破小”房源。他告诉记者,分区位来看,地铁5号线以西就是“西区”,其中,西一区容积率最低、舒适度高,价格也相对较高,均价约3.9万元/平方米;西三区价格较低,均价约3.5万元/平方米。地铁5号线以东、挨着天通苑地铁站的是“北区”,从西往东分别是北一区、北二区、北三区,大部分是6层的板楼、小高层板楼,也有少量塔楼,整体容积率较低。其中,北一区靠近天通苑地铁站,二手房均价较高,约为4.1万元/平方米。

  在北区南侧就是天通苑中区,该处是天通苑最晚交付的楼盘,基本上是在2008年之后才交付的,整体品质较好,主要是6层板楼或者小高层,因为楼龄较新,靠近华联商场、长庚医院等,价格在整个天通苑中较高,均价约为4.3万元/平方米。而中区南侧通常称为“本区”,从本一区到本五区,是天通苑建成年代最早的小区,也是天通苑二手房价格较低的几个小区,目前均价约3.9万元/平方米。此外,在天通苑中区和北区的东侧是“东区”,目前均价也在3.9万元/平方米左右。

  天通苑一位中介人士向新京报记者介绍,天通苑不仅各区房源价格相差明显,不同面积的房源价格差距也比较大,比如80-90平方米两居室,挂牌均价约4.7万元/平方米;150平方米以上三居室,单价约3.4万元/平方米;而塔楼房源通常要比板楼房源便宜,有些塔楼房源单价2.5万元/平方米就能买下来。

  成交热度稳中有升

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  “今年春节过后,天通苑二手房市场出现了‘小阳春’。”对于区域市场动向,天通苑的一位房产经纪人刘义(化名)向记者透露,去年同期,天通苑西区一个月成交约30套二手房,其他区域有的成交量甚至低于20套,更少的只有十五六套;但今年过了春节,一个月就成交了50套左右,“总体来看,整个天通苑区域近一个月成交了约300套二手房。”

  对于天通苑区域二手房走势,当地一位业内人士也告诉记者,从今年春节前后开始,天通苑二手房市场确实出现较为明显的升温,成交量和价格都有所上升,基本上每平方米涨了1000元。今年的涨幅不仅与传统的“小阳春”有关,也与信贷监管放松、天通苑将要开通新地铁线路等因素有一定关系。

  3月28日,记者从贝壳找房官网查询获悉,目前天通苑正在挂牌出售的房源665套,近90天在该公司成交182套,近30天带看4626次,商圈成交和带看活跃度均较高。

  天通苑作为北京近郊昌平区紧邻朝阳区的板块,昌平区楼市成交数据也在一定程度上反映了天通苑的情况。据麦田统计数据显示,截至3月21日,当月麦田在北京市昌平区域二手房成交量环比上升30.8%,这主要与2月份受春节假期因素影响成交基数较低有一定关系;与此同时,昌平区二手房市场从去年底以来表现良好,3月份部分热门小区的挂牌价有所上涨。

  议价空间缩小

  而随着北京整体房价的变化,这些年天通苑二手房价格及租金也有所上涨。天通苑居民李翔告诉新京报记者:“我从2010年就在天通苑居住,算是天通苑的老住户了。当时我在天通苑租住了一套100平方米房子,月租金才2300元,眼瞅着现在租金到了8000元/月;房价也是从当年的1.2万元/平方米涨到了现在的约4万元/平方米。”

  那么,近期天通苑房价情况如何?根据机构最新统计,3月第2周,北京二手房参考均价68616元/平方米,环比下降0.01%;其中,天通苑二手房参考均价43625元/平方米,环比上涨0.28%。

  就具体小区来看,天通苑一位中介人士向记者提供的天通苑西二区、西三区数据显示,2022年1月份,天通苑西二区、西三区成交约30套,均价约3.5万元/平方米;2月份成交约20套,均价约3.6万元/平方米;3月份则成交约50套,均价约3.65万元/平方米。此外,从这两个小区今年前3个月的议价空间来看,议价空间在逐渐缩小。

  新京报记者 张建

【编辑:彭婧如】

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